索引号: 11421100011250478B/2020-04569 主题分类: 城乡建设(含住房),其他
发布单位: 黄冈市人民政府办公室 发布日期: 2020-12-09
文件编号: 有效性: 有效

关于黄冈市区居民小区业主大会和业主委员会、物业服务、电梯使用安全、车库车位规划建设与使用等管理办法和意见(试行)的政策解读

信息来源:黄冈市人民政府办公室 时间:2020-12-09 09:19 【字体:  

居民小区是基层社会治理的基本单元,小区综合治理是推进市域治理现代化的重要内容和重要载体。当前,市区居民小区普遍存在小区业委会成立难、物业收费难、电梯维保难、停车难等问题,从小区各方到街道社区、到市区相关部门及社会各界,要求加强小区治理的意愿十分强烈。

为全面加强市区居民小区综合治理,加快形成共建共治共享的小区治理新格局。11月24日,市政府办公室出台了《黄冈市区居民小区业主大会和业主委员会管理办法(试行)》《黄冈市区居民小区物业服务管理办法(试行)》《黄冈市区居民小区电梯使用安全管理办法(试行)》《黄冈市区居民小区车库车位规划建设与使用指导意见(试行)》等3个管理办法和1个指导意见。

一、关于《黄冈市区居民小区业主大会和业主委员会管理办法(试行)》

《办法》明确,业主是基于买卖、赠与、继承、拆迁、征收补偿等合法行为的不动产所有权人,受业主委托的物业使用人也可行使业主权利。《办法》规定市区各小区应依法成立业主大会,由物业区域内全体业主组成,并选举产生业主委员会。业主人数超过300人的物业区域,可提档成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责,业主代表大会由业主代表组成。业主代表需由街道、社区负责指导、协调小区成立业主大会,小区党组织加强领导和把关,同时鼓励引导把符合条件的在职、退休党员干部及公职人员、人大代表、政协委员推选为业主代表和业主委员会委员,进一步健全完善治理体系。

《办法》规定了业主大会和业主委员会运行程序,业主共同决定重大事项、重要问题时,应事先提交小区党组织讨论通过,再经过业主大会或业主代表大会决定;业主委员会实行空缺增补制,空缺超过50%时,由社区居委会代行业主委员会的职责。《办法》规定了业主代表、楼栋长管理制度和业主委员会委员退出机制,一个楼栋、一个单元或区域不得少于l名业主代表,业主代表需依法公正行使表决权;楼栋长一般由业主自荐、楼栋推选产生,且应经过必要的资格条件审查;明确业主委员会委员的辞职、免职、罢免条件和程序,由业主委员会加强对委员的管理和考评,小区党组织及业主监督委员会负责日常监督。

《办法》提出,规范业主监督委员会职责和人员组成。业主监督委员会列席业主大会和业主代表大会会议,业主监督委员会主任列席小区党组织、业主委员会会议。业主监督委员会由业主及物业区域公共服务管理人员组成,不得与业主委员会交叉任职。

《办法》明确了街道、社区和民政部门的指导和监督责任,提出要健全小区党组织、业主委员会和物业服务企业“三方联动”协调机制,形成小区党组织、业主委员会、物业服务企业和业主“四位一体”治理体系。建设并打通市域政务服务APP、服务热线、微信公众号等渠道,推动党建、政务、服务“多网合一”。

二、关于《黄冈市区居民小区物业服务管理办法(试行)》

《办法》明确,在前期物业服务终止后,由业主大会或业主代表大会决定,通过招投标等方式公开招聘物业服务企业,规定住建部门联合市场监管部门制订统一规范的物业服务合同范本,并可制订个性化的小区物业服务清单,推行物业服务公平公开、合法合规管理。针对老旧小区物业普及度不高及小区片区差异化大等特点,探索“老旧小区物业服务属地管理或委托管理”“灵活采取单独或连片接管”等方式,推动市区各类小区物业服务全覆盖。

《办法》规定,每年组织开展物业服务企业信用评级,定期向社会公布物业行业信用信息,物业服务企业也应按物业服务合同约定向业主委员会报告物业服务情况,并及时向社会公开合同、服务清单履行情况。对投诉较多、整改不到位的问题企业,相关部门将“依法依规实行守信联合激励和失信联合惩戒”,强化对物业服务监管。

《办法》明确,物业服务企业、业主委员会、小区党组织、街道、社区及住建部门纠纷化解职责分工,规定住建部门要组建市区物业矛盾纠纷调解委员会,通过第三方机制推动业主、业主委员会与物业企业之间矛盾化解。同时明确要运用和解、调解、仲裁、诉讼等法律手段和机制解决各类矛盾纠纷。

《办法》规定,物业服务企业应建立健全公开、透明、人性化的宣传、沟通、提醒、催收、催缴、通报等收费管理机制,明确新闻媒体、街道、社区、业主委员会、小区党组织及业主单位要强化清收宣传引导和协同清收,并规定对逾期不交纳或拒付物业费的、无正当理由、连续12个月仍未交费的业主采取相应措施惩戒,规范物业费收缴。

三、关于《黄冈市区居民小区电梯使用安全管理办法(试行)》

《办法》明确,物业服务企业在安全管理负主体责任,做好安全责任公开公示,要求电梯维护企业建立电梯安全技术档案、配备专职人员、开展日常维护保养、定期开展检验检测,及时科学处置电梯故障。规定电梯存在使用年限超过12年、国家明令停止生产或制造厂家已经退出市场、使用8年以上且驱动主机和其他主要配套技术落后、磨损老化严重、3次大修及其他需更新改造的情形,必须及时维修、更新或改造,消除安全隐患。

《办法》明确,业主在电梯的使用上负有保护责任、维护责任、监督责任、投诉责任。在电梯维护经费保障方面,规定业主需缴纳电梯运行维护费,用于电梯日常管理、保险、维护保养、检验检测;而遇到电梯重大更新、改造、修理的情形,由业主委员会向主管部门申请,从住宅专项维修资金中列支,资金不足部分或者无住宅专项维修资金的,由业主按照专有部分占建筑物总面积的比例承担,确保小区电梯使用安全管理有序有效。

《办法》规定,市场监管部门、住建部门、应急管理部门、公安部门、财政部门在电梯电梯安全上负监管责任,确保形成日常养护、维修管理、应急救援、打击犯罪、经费投入等工作有人抓有人管有人落实的局面。明确要加大指导宣传力度,鼓励社会参与监督,探索建立电梯使用、维保单位“黑名单”管理制度,对存在严重事故隐患的电梯依法封停、限期整改,经过检验合格、社会公开、部门通报后,方可恢复使用,并引导和鼓励电梯使用、维保单位投保电梯责任保险,构建电梯安全综合防范体系。

四、关于《黄冈市区居民小区车库车位规划建设与使用管理指导意见(试行)》

《意见》提出,要强化小区车库车位规划管控。由自然资源和规划、城管执法、消防救援等部门对小区车库车位的规划建设进行指导和规范。由住建部门督促物业服务企业依法履行消防工作责任,消防救援部门加强对小区消防业务的指导和规范,全面规范小区地面消防车道管理。严格控制各类小区通过毁绿规划建设地面停车泊位,确需占用绿化面积的,须经小区业主代表大会或业主委员会讨论通过。

《意见》明确,健全小区车库车位租赁机制。由自然资源和规划、住建、人防等部门按照国家相关法律法规解释各类车库车位的相关权属,由住建部门会同市场监督管理部门制订市区统一、规范的小区车库车位停泊服务合同范本。小区车库车位应兼顾业主各方面需求,坚持长租、短租和临停相结合,充分开发利用停车泊位资源。综合参考周边地市及市场,《意见》提出了市区地下车库车位短租租赁费用建议标准,具体由房地产开发建设企业或物业服务企业与业主或业主委员会协商约定。

《意见》围绕解决小区车位信息不公开、执法监管不到位等问题,明确要加强小区车库车位综合治理,包括完善考核评价机制、规范车库车位使用管理、公开小区车库车位信息、加强小区道路安全管理、加大执法查处力度、维护原有合同约定等内容。对意见印发之日前已签订转让租赁协议的小区车库车位合同,由合同双方依法依规按原协议约定执行。

      相关文件

扫一扫在手机上查看当前页面

责任编辑:彭君雅

政府网站标识码:4211000002 鄂ICP备05015667号-1
鄂公网安备42110202000116号
主办:黄冈市人民政府办公室 电话:0713-8395200
Produced By 大汉网络 大汉版通发布系统 Produced By 大汉网络 大汉版通发布系统